เคล็ดลับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ | www.dealfreeclassified.com 

ประกาศอัพเดท

Eletronics connector

ราคา 1,460 บาท

25 Jun 2020

ROBOTRAX

ราคา 13,500 บาท

29 Apr 2020

Bayonet Connector

ราคา 1,350 บาท

20 Mar 2020

Waterproof Connector IP68

ราคา 240 บาท

9 Mar 2020

Flexible ducts hose

ราคา ไม่ระบุ

11 Feb 2020

Coupling for Ms Connectors

ราคา 425 บาท

29 Feb 2020

เคล็ดลับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์

ลงประกาศเมื่อ 25 Sep 2019 อัพเดทล่าสุด 25 Sep 2019 17:20:31 น. เข้าชม 125 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ

เคล็ดลับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์

ในเรื่องของการลงทุน Yield หรือผลตอบแทนถือเป็นสิ่งที่สำคัญมากที่เราต้องให้ความสนใจครับ กฎง่ายๆที่ควรทราบเพื่อใช้คิดเลขในใจ คือ กฎ 72 ครับหมายถึง ถ้าน้องนำ Yield ที่ได้ หารด้วย 72 ผลที่ได้ออกมาหมายถึงจำนวนปีที่จะทำให้ เงินต้น ของเราเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เช่น ถ้าฝากแบงค์ 1 ล้านบาท ได้ดอกเบี้ย 3% —— 72/3 = 24 แปลว่าเราจะใช้เวลา 24 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน

 

 

 

ถ้าซื้อ พันธบัตรออมทรัพย์ไทยเข้มแข็ง 5 หมื่นล้านบาท อายุ 5 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 4% แบ่งเป็นปีที่ 1 และ 2 จ่ายดอกเบี้ย 3% ปีที่ 3 จ่าย 4% และปีที่ 4 และ 5 จ่าย 5%

1 ล้านบาท ได้ดอกเบี้ย 4% —— 72/4 = 18 แปลว่าเราจะใช้เวลา 18 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน ถ้าลงทุน Apartment ได้ ผลตอบแทน 9% ——- 72/9 = 8 ปี แปลว่าเราจะใช้เวลา 8 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน

สังเกตว่าจำนวนปีต่างกันเป็นอย่างมากทั้งที่ผลตอบแทนต่างกันไม่กี่ % ครับ (ด้านบนไม่ได้นำภาษีมาคิดนะครับเพราะการลงทุนแต่ละแบบเสียภาษีไม่เท่ากัน เช่น ปันผลเสีย 10% ,

ดอกเบี้ยธนาคารเสีย 15% , Capital Gain ไม่เสียภาษีเป็นต้นครับ)ดังนั้นเนื่องจากเรามีเงินและเวลาจำกัดครับ ทุกๆครั้งที่เราจะลงทุนอะไรสักอย่างอย่าลืมลองคิด
กฎ 72 ในใจนะครับ (เราสามารถนำข้อสอบเรื่อง Re-finance ที่อาจารย์ท่านสอนมาประยุกต์ใช้ได้อย่างดีกับการลงทุน Apartment ครับ

 

 

 

หลักสูตร วิเคราะห์การลงทุนอะพาร์ตเมนต์ (RE163)
รุ่นที่ 26, วันศุกร์ที่ 15 - เสาร์ที่ 16 พฤศจิกายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.

 

 

การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มีปัจจัยที่ต้องรู้ดังนี้
1. รายได้มาจาก ค่าเช่าห้อง, ค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า, ค่าอินเตอร์เน็ต และ รายได้จากตู้น้ำและตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น โดยทั่วไปจะคำนวณว่าอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าห้องอย่างเดียวจะอยู่ ที่ประมาณ 8%-10% ดังนั้นถ้าเรามีเงิน 20 ล้านบาท และลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ ก็ควรจะได้รับเงินคืนทุกสิ้นปีประมาณ 1.6-2 ล้านบาท ส่วนรายได้อย่างอื่นถือว่าเป็นกำไรเพิ่มเติมที่เราจะได้รับ

2. ค่าใช้จ่ายในการบริหารงาน ได้แก่ ค่าแม่บ้าน และภาษี เป็นหลัก (ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า นั้นเราจะเก็บจากผู้เช่ามากกว่าที่เราเสียจริง) โดยภาษีเราจะเสียมากน้อยแล้วแต่เจรจากับเจ้าหน้าที่ของรัฐ (จากประสพการณ์ผมเสียไม่ถึง 10% ของรายได้รวมต่อปี)

3.การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วประสพความสำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับ ทำเลเป็นหลัก และรองลงมาคือความสามารถในการให้บริการดูแลลูกค้า ซึ่งจากประสพการณ์ของผม มีบางคนเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพของทำเลด้อยลงมาหน่อยเนื่องจากราคาถูก ผมไม่ค่อยเห็นด้วยเพราะว่าธุรกิจนี้จะอยู่กับเราไปอีกเป็นสิบ ๆ ปี ดังนั้นเราควรเลือกทำเลที่เป็น A หรือ A- เท่านั้น เพราะว่ายังมีที่ดินอีกเยอะให้คู่แข่งขึ้น แต่ที่ดินที่มีศักยภาพที่ผู้เช่าชอบ นั้นมีอยู่อย่างจำกัด

4. การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มี 2 แนวทางคือ

– ลงทุนหาซื้อที่ดิน และสร้างอพาร์ทเม้นท์เอง มีข้อดีคือ ราคาถูกและสามารถเลือกแบบอาคารได้ตามใจชอบ แต่มีปัจจัยเสี่ยงคือ คุณต้องมีความสามารถและความชำนาญรอบด้านได้แก่ การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ, อ่านแบบก่อสร้างเป็น, มีเวลาและคุมงานก่อสร้างได้ เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ควรจะเป็นผู้ที่เคยทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มาแล้ว

– ซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ดำเนินกิจการอยู่แล้ว มีข้อดีคือ ง่ายแก่มือใหม่ที่เพิ่งเริ่มอยากจะเป็นเจ้าของกิจการ เพราะเราเข้าไปซื้อกิจการที่ประสพความสำเร็จอยู่แล้ว มีลูกค้าเข้าอยู่ 90%-100%แล้ว (คงไม่มีใครเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีคนพัก 50% ในทำเลที่ไม่ดี), เราสามารถเลือกทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- ได้ตามต้องการ ซึ่งดูได้จากคนพักว่าเต็มหรือไม่ ได้ราคาค่าเช่าเท่าไหร่ เป็นต้น โดยทำเลที่มีศักยภาพจะพิสูจน์โดยตัวของมันเองจากรายได้ และจำนวนคนเข้าพักเองอยู่แล้ว ส่วนปัจจัยด้อยคือ ราคาจะสูงกว่าลงทุนสร้างเองซักหน่อย และรูปแบบอาคารอาจจะไม่โดนใจ 100% เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ได้แก่ คนที่อยากจะลองเริ่มต้นธุรกิจนี้ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไรดี โดยคุณสบายใจได้เลยว่าเดือนแรกที่คุณเริ่มดำเนินกิจการ คุณจะได้รับเงินจำนวนเท่าไหร่ที่แน่นอน ต่างกับการสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมาใหม่ เพราะหลังสร้างเสร็จคุณต้องนั่งลุ้นว่าจะมีคนเข้าพักเต็มหรือไม่ และอีกนานเท่าไหร่จึงจะเต็ม อย่างไรก็ตามแม้ว่าการซื้ออพาร์ทเม้นท์จะลงทุนสูงกว่าการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เองซักหน่อย แต่ต้องเข้าใจว่าคุณกำลังไปซื้อกิจการที่ประสพความสำเร็จอยู่, ซื้อความสามารถทางการแข่งขัน, ซื้อทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- และซื้อลูกค้าทั้งหมดมา ดังนั้นผมคิดว่าถ้าด้วยราคาซื้อ อพาร์ทเม้นท์ที่ทำให้คุณได้รับผลตอบแทน 8%-10% ต่อปี ก็ถือว่าคุ้มค่าทีเดียว


วีธีคำนวณราคาซื้ออพาร์ทเม้นท์

มีอพาร์ทเม้นท์ขนาด 43 ห้องพัก บนเนื้อที่ 100 ตารางวา คนพักอาศัยเต็ม คิดค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาทต่อเดือน รวมรายได้ต่อปีเท่ากับ 43x3,500x12 = 1,806,000 บาท ดังนั้นถ้าเราซื้อมาในราคา 20,000,000 บาท ถือว่าเราได้รับผลตอบแทน เท่ากับ 1,806,000/20,000,000 = 9.03% (ยังไม่รวมรายได้อื่น ๆ) ผมถือว่าการลงทุนนี้ค่อนข้างใช้ได้ทีเดียว

แต่บางครั้งผมเจอคนมาเสนอขายอพาร์ทเม้นท์ 100 ห้องพัก 2 ตึก บนเนื้อที่ 300 ตร.วา คนพัก 70% ค่าเช่าเก็บห้องละ 2,000 บาท รวมรายได้ต่อปีเท่ากับ 100x2000x70%x12 = 1,680,000 บาท แต่ขายราคา 22,000,000 บาท ถือว่าเราได้รับผลตอบแทน เท่ากับ 7.63% การลงทุนนี้ผมถือว่ายังธรรมดาไม่ได้ดีมากนัก คนขายบอกว่า ผมจะได้ตึก 2 ตึก แถมมีที่ว่างเหลืออีกตั้งเยอะ ราคานี้ไม่แพงเลย แต่สำหรับผมแล้วถือว่าแพงเพราะที่ดินที่เหลือผมไม่รู้จะเอาไปใช้ทำอะไร และค่าเช่าสองตึกนี้ก็ถูกมาก แสดงว่าทำเลยังไม่ดีนัก ทำให้ได้รับผลตอบแทนไม่เป็นที่น่าพอใจนัก


5. ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ถือว่าเป็นเสือนอนกินอย่างที่ใคร ๆ พูดกันนั้นจริงหรือไม่
สำหรับผมแล้วมันเป็นธุรกิจเสือนอนกินจริง ๆ แต่ไม่ว่าจะนอนกินยังไง คุณก็ต้องขยับปากเพื่อที่จะกินมันจริงไหม เหตุผล เพราะถ้าทำเลดี ลูกค้าจะวิ่งเข้ามาหาคุณเอง คุณก็รอรับเงินทุก ๆ ต้นเดือนได้เลย ไม่ต้องออกไปวิ่งหาลูกค้าเหมือนธุรกิจอื่น แต่ระหว่างเดือน คุณต้องบริหารงานภายในอาคารให้ดีด้วย ไม่เช่นนั้นลูกค้าจะหาว่าไม่ดูแลเอาใจใส่แล้วย้ายหนีไปที่อื่นได้ งานจิปาถะได้แก่ ทำความสะอาด(คุมแม่บ้าน), ดูแลความสงบเรียบร้อย คนเข้าออก, น้ำไม่ไหล-ไฟดับ ก็ตามช่าง, เคเบิ้ลเสีย-เน็ตเสีย ก็ตามช่าง เป็นต้น รวมถึงบริหารต้นทุนค่าน้ำ-ไฟ ให้ต่ำที่สุดด้วย (ยังไงเราก็ได้กำไรจาก ค่าน้ำ-ไฟ อยู่แล้ว แต่เราจะได้มากน้อยขึ้นกับการบริหารของเราเอง) และบางครั้งเราอาจจะเปิดร้านขายของชำเพื่อเพิ่มรายได้อีกก็ได้ แต่ก็ต้องบริหารงานเพิ่มนั่นเอง ดังนั้นผมขอเน้นว่าถ้าใครคิดว่าทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วไม่ต้องทำงาน นอนรอต้นเดือนแล้วรับเงินเหมือนฝากเงินกับธนาคาร ถือว่าคิดผิดอย่างมาก มันมีอะไรที่จุกจิกกว่านั้นเยอะ แต่มันก็เป็นธุรกิจที่ไม่ยากเย็นจนเกินไป เหมาะกับคนที่เพิ่งเริ่มหัดทำธุรกิจ อยากลองวิชาที่ได้เรียนรู้มา ได้ลองบริหารต้นทุน บริหารลูกค้า


6. การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มีจุดดีที่เห็นได้ชัดคือ โดยส่วนใหญ่แล้วทั้งอาคารและที่ดินมักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุก ๆ ปี ดังนั้นหากคุณนำเงิน 20 ล้านมาลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ปีนี้(พ.ศ.2552) คุณน่าจะได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาลค่อนข้าง แน่นอน และ ผมเชื่อว่าในปี พ.ศ.2562 อาคารและที่ดินของคุณจะมีมูลค่ามากกว่า 20 ล้านบาท แต่ถ้าคุณฝากเงิน 20 ล้านบาทปีนี้ ผมเชื่อว่าในปี พ.ศ.2562 เงินฝาก 20 ล้านบาทของคุณจะมีมูลค่าที่น้อยลงเป็นผลมาจากเงินเฟ้อแน่นอน อย่างไรก็ตามคุณอาจจะต้องเหนื่อยกับการบริหารงานภายในอพาร์ทเม้นท์ของคุณ มากกว่านอนรอดอกเบี้ยจากธนาคารเฉย ๆ อย่างแน่นอนเช่นกัน

 

Tag: อะพาร์ตเม้นต์,ธุรกิจอะพาร์ตเม้นต์,การลงทุนอะพาร์ตเม้นต์ ,นักลงทุนอสังหา ,การลงทุน ,ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ,หอพัก ,ห้องเช่า ,ห้องพัก 

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 25 Jun 2020

ราคา 1,460 บาท

เข้าชม 231 ครั้ง

เป็นอุปกรณ์ที่ใช้สำหรับการเดินหรือจัดเก็บสายไฟหรือเดินท่อต่างๆ

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 29 Apr 2020

ราคา 13,500 บาท

เข้าชม 149 ครั้ง

ปลั๊กกลม ขั้วต่อไฟฟ้า

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 20 Mar 2020

ราคา 1,350 บาท

เข้าชม 131 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 9 Mar 2020

ราคา 240 บาท

เข้าชม 152 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(Free Classified Sites Thailand) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 11 Feb 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 137 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 29 Feb 2020

ราคา 425 บาท

เข้าชม 120 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 21 Apr 2020

ราคา 350 บาท

เข้าชม 105 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 11 May 2020

ราคา 350 บาท

เข้าชม 152 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 14 May 2020

ราคา 350 บาท

เข้าชม 68 ครั้ง

สินค้าระบบงานไฟฟ้าและเครื่องจักรอุตสาหกรรม

(สมุทรสาคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 25 May 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 70 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณ เล็ก
  • ความต้องการ : To Buy
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 25 Sep 2019
  • อัพเดทล่าสุด : 25 Sep 2019 17:20:31 น.
  • ที่อยู่ : 10
  • จังหวัด : Free Classified Sites Austria
  • เบอร์โทรศัพท์ : 0220952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน